Investisseurs immobiliers : attention à la taxation des plus-values…

On sait que l’immobilier locatif est probablement en ces temps de crise, l’investissement le plus sûr.

Le capital ne peut être perdu.

Il n’aura probablement pas, à moyen terme en tout cas, vocation à se dévaloriser.

Même si les revenus sont taxables, il existe toujours des possibilités de déficit foncier permettant au moins pour partie, de faire financer les travaux éventuels par l’Etat.

Enfin, la crise du logement est telle que sous réserve du respect des normes minimales d’habitabilité et peut-être de quelques secteurs géographiques à éviter, les logements trouvent toujours preneurs.

Il faut toutefois être prudent sur les cessions immobilières des biens locatifs car l’Etat qui parfois donne de la main gauche, a tôt fait de reprendre de la main droite.

Un bref rappel des règles applicables à l’heure actuelle en matière de plus-value peut être utile car les incidences sont conséquentes et il est important de bien réfléchir avant que de prendre des décisions qui en bout de parcours pourraient possiblement être de mauvaise augure.

Rappelons que nous raisonnons ici sur les biens locatifs et résidences secondaires uniquement.

La plus-value à la charge du vendeur est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, naturellement majorée des frais d’acquisition y compris les frais d’agence, d’une part, ainsi que des dépenses de construction, d’amélioration et d’agrandissement par ailleurs.

Lorsqu’il n’est pas envisageable ou désavantageux, de raisonner avec la communication des factures justifiant des frais d’acquisition, il est possible d’appliquer un raisonnement forfaitaire, lequel se fait à hauteur de 5,5 % du prix d’achat.

Le même système n’est pas prévu pour les dépenses de construction, sauf si le bien est détenu depuis 5 ans, auquel cas le coût à retenir au titre des travaux peut être forfaitairement fixé à 15 % du prix d’acquisition.

La plus-value une fois déterminée, est taxée à hauteur de 36,2 % (19 % d’impôts sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

C’est colossal…

D’autant que les plus-values supérieures à 50.000 € subissent une surtaxe de 2 à 6 % selon les cas (à l’exclusion des terrains à bâtir).

 

 

 

Naturellement, la plus-value peut être amputée si l’immeuble vendu est ancien.

On y échappe totalement si le propriétaire vendeur possède le bien vendu depuis plus de trente ans.

Les correctifs sont différents dans des hypothèses de détention moins importantes.

En pratique, pour chaque année de détention du bien, de la 6ème à la 21ème année, le propriétaire vendeur profite au titre de l’impôt sur le revenu, d’un abattement de 6 % supplémentaire (6% la 6ème année de détention, jusqu’à 96 % pour la 21ème) et 4% pour la 22ème année pour laquelle l’abattement est de 100 %.

Les prélèvements sociaux sont également impactés.

L’abattement est de 1,65 % de la 6ème à la 21ème année de détention du bien, puis de 1,6 % la 22ème année et 9 % à partir de la 23ème, sachant qu’au bout de 30 ans l’exonération est totale.

Le notaire pressenti pour la vente doit prendre en charge d’une part, au titre de son activité de conseil, les évaluations qui doivent être faites sur ce plan, mais également une fois la transmission de ces calculs effectuée et la vente conclue, le paiement de l’impôt qui est réglé directement par lui à l’administration fiscale.

 

La question de la plus-value est donc primordiale.

Elle peut gouverner le choix de vendre ou de ne pas vendre, naturellement celui de vendre plus tard.

Il est particulièrement important d’y réfléchir avant même que de mettre à la vente un bien locatif ou une résidence secondaire possiblement taxable au titre des plus-values.

Nombreux sont les contentieux où les vendeurs parfois mal conseillés, signent des compromis et finalement, entendent se rétracter une fois prise en considération le calcul de la plus-value devant être réglée, tout particulièrement lorsqu’il existe une grosse différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente et dans les cas de figure où il y a peu de travaux.

Pour ces derniers, il est également capital de mandater des entreprises car seuls les travaux réalisés par ces dernières et sur justification de factures acquittées, peuvent effectivement être pris en considération dans le calcul de la plus-value.

Il importe donc de toujours bien prendre en considération ces différents paramètres avant que de faire un choix et de s’engager, l’idée étant d’une part d’éviter toute déception sur une rentabilité escomptée et par ailleurs, toute forme de contentieux susceptible d’être provoqué par une renonciation à la vente…voire par l’administration fiscale elle-même …

 

Christophe WACQUET
Le 8 mars 2021.